부동산 경매에 대해 이제 많은 분들이 관심을 갖게 될 시기가 오지 않았나 싶습니다.경제가 어려워지고 부동산 분양가 점점 높아지고 있는 시기, 그리고 고금리 시대로 이어지면서 기존의 용클족들이 굉장히 힘든 시기가 오고 있지 않나 생각해보게 됩니다.
누군가 의도한 것은 아니지만 용클족은 변동금리 시기에 높아지는 금리 때문에 일반 매매나 버티지 못하고 내 집을 경매에 부치는 상황에 와 있습니다.
이럴 때 누군가는 경매로 접근하겠지만 경매를 하고자 하는 물건에 대해 하자가 있는지 확인하는 방법에 대해 알아보겠습니다.부동산과 주택에 한정적이지 않기 때문에 주택 또는 토지까지도 함께 알아보겠습니다.
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경매 물건은 잘 관리하는 것보다 처음에 잘 접근해야 차익을 얻을 수 있다고 합니다.하자가 있는지 없는지 알아보는 방법은 생각보다 쉽대요. 등기부등본을 열람했을 때 날짜가 가장 빠른 것이 근저당권이라면 그 물건은 하자가 없는 것으로 보인다고 합니다.
매매는 근저당 이후의 모든 금액을 갚아야 하는데 경매에서는 근저당을 갚으면 다 없어진대요.소유권이전청구권,가등기,처분금지,가처분모두근저당권이설정되어있는것을해결하면그후의모든부분은해결할수있다고합니다.
그럼 하자가 있는 경매 상품은 어떤 종류가 될까요? 근저당권보다 우선순위가 있다면 그 물건은 주인이래요.하지만 경매를 진행함에 있어 아무런 문제가 없거나 정상적인 경매의 경우 경쟁이 치열하거나 워낙 물건 상태가 좋지 않기 때문에 경매 낙찰을 받지 않는 것이 좋을 수도 있다고 합니다.
경매의 가장 쉬운 방법은 치러야 할 비용보다 낙찰 비용을 적게 낙찰받으면 된다고 합니다.말로는 쉽지만 이후에는 명도와 추가 비용으로 인해 생각지도 못한 비용이 발생하여 차익을 얻지 못하고 오히려 마이너스가 될 수도 있다고 합니다.경매를 진행함에 있어 하자 부분은 많은 분들이 걱정스러운 부분이라고 합니다.하자에는 많은 부분이 있겠지만 우선적으로 초보자는 등기부등본 때 목록이 소멸되지 않고 유지 중인 항목이 많다면 그냥 넘기기 쉬울 것입니다. 하지만 정확하게 날짜를 체크하는 습관을 들이는 것도 중요하다고 합니다.그래서 오늘은 하자를 체크하는 방법을 간단하게 체크해 봤기 때문에 권리분석을 정확하게 하는 방법도 같이 알아보려고 합니다~ 권리분석은 정말 끝없이 중요한 부분이래요. 그래서 답은 없겠지만 오늘은 그 시작을 정리하는 단계로 다가갑시다.우선 경매에 접속하려면 권리분석을 해야 하는데 가장 먼저 해야 할 것은 경매 물건을 검색해야 합니다.유료 사이트가 좋지만 공부하는 단계에서는 무료 사이트를 이용하는 것이 좋다고 생각합니다.두인경매, 체스트옥션 등 본인이 사용하는 사이트를 이용하셔도 되고 무료사이트는 검색하면 많다고 하니 무료를 이용해서 검색해서 물건을 체크해보는 습관을 먼저 가져보세요~사이트에 접속하여 지역에서 검색하고 원하는 사건을 클릭하여 보기. 여기까지가 물건을 검색하고 권리 분석을 위한 첫 번째 단계입니다.그럼 그 다음엔 뭘 하면 될까요?아직 단어의 뜻을 모르더라도 위에서 계속 내려가면서 확인하면 된대요.먼저 의미를 알 수 없는 단어와 숫자가 조합되어 사건 번호가 부여되어 있습니다. 앞으로는 제가 관심 있는 경매 물건에 대해 쉽게 검색하려면 이 사건 번호를 적어놓고 검색해 주세요. 그 다음에 감정평가액을 체크하고 최저경매가격과 입찰보증금이 적혀 있습니다.일반적인 내용이 적혀있을 겁니다. 이 부분은 그냥 보기만 해도 대충 이해가 되는 부분이에요.그 다음 중요한 부분은 그 다음 화면입니다.경매 사건은 기본적으로 감정가와 최저가 있다고 합니다. 법원에 접수되면 가격을 부담하는데 감정가는 시세와 무관한 경매를 시작하기 위한 출발 금액이라고 보면 된다고 합니다.감정가 위에 입찰을 하면 가장 높은 금액에 낙찰될 것입니다. 그러나 일반적인 경매와는 달리 부동산 경매는 반대로 다운시켜 입찰을 유도하게 됩니다. 경매에 낙찰되지 않으면 입찰을 시킨다고 합니다. 유찰은 아무도 입찰을 하지 않거나 특별한 이유로 낙찰을 할 수 없어 다음 경매가에 넘기는 것을 말합니다.이런 방식으로 경매가 진행되는데 권리분석에 대해서는 좀 더 자세히 다뤄야 할 것 같아 다음 시간에 계속 다뤄보겠습니다.